2022년 대선이후 부동산 3월 기점으로 이렇게 변한다

 

아파트 숲

대선 호부가 내세운 전략은 서울에 200만호가 건설된다고 합니다.
현재 서울에 있는 아파트가 200만호가 안된다. 글건데 지금의 아파트 보다 더 많이 공급하겠다?
대선 이후 과연 정부는 서민의 편에서서 살기 좋은 나라를 만들어질 것인지, 세금에 대한 부담은 줄어들 것인지, 앞으로 우리는 지금같은 위기에 어떻게 대응해 나가는 것이 현명한 것인지 알려드리도록 하겠습니다.

아파트는 왜 공급 부족인가?

수요를 억제해도 집값이 오르니까 아파트를 사게 되기때문입니다.
요즘 생각보다 영끌을 많이 햐 상태입니다. 영끌을해서 과수요가 되기 때문에 부족현상이 나타나고 있는데요.
요즘 부동산 시장이 공급이 부족하다고 하는데요. 수요와 공급에서 볼 때 수요가 많아진 것이지 공급이 부족한 것이 아니었습니다. 공급 부족은 핑계였다는 거죠.

우리나라 주택보급률은 얼마나 될까요?
200만호는 현실적으로 불가능한 것이고 그저 공약일 뿐입니다. 땅도 보자르고 돈도 모자릅니다.

그렇다면 종부세나 양도세를 완화해 줘야 다주택자들의 매물이 나오기 때문에 이러한 합리적인 부분이 개편이 되어서 나와야 한다는 생각입니다. 그러나 작년에 대출이 안되서 집을 가지지 못한 사람들의 반발도 많을 것이고 대출 규제도 쉽게 풀려지지 않은 것으로 예상됩니다.

변수를 생각해야 하는 이유

가까운 중국을 한번 보면요~~

1.중국의 사회통제

중국 정부가 사회를 괭장히 많이 통제를 하고는 있지만 그 연론과 미디어 SNS의통제가 얼마만큼 이뤄질지는 아직 잘 알수 없습니다. 다만 이 통제로 인하여 사회가 매우 불안해 진것은 확실합니다.

2.중국의 부동산

중국이 경제가 성장한 것은 바로 부동산 때문입니다.
부동산으로 번 돈으로 외국 기업 투자 유치하는데 지원금을 주게 되면서 중국이 경제 성장을 많이 하게 되었습니다. 그런데 지금이 이 부동산 때문에 중국은 버블이 무너지려고 하고 있습니다.

3.중국에 의존하는 우리나라 수출입

우리나라의 수출과 수입에서 중국을 많이 의존하고 있는데 과연 우리나라는 이런 중국으로 인하여 어떠한 영향을 받을 것인가를 생각해 봐야 합니다.
2008미국의 서브프라임 모기지론은 우리와 상관도 없는데 우리나라의 집값이 많이 뛰는 현상을 나타냈었는데요. 지금 중국의 부동산 거품이 꺼지게 되면 우리나라 부동산이 어떻게 변할지는 잘 모르지만 큰 변화를 겪게 될 것은 확실합니다.

그런데 이런한 것들이 위기이자 기회가 되기도 할것입니다. 만약 중국에 경제 위기가 오게 된다면 집값은 당연히 떨어지겠죠. 어떤 현상이 생길지는 모르지만 기회가 분명히 있을겁니다.

우리가 항상 예의주시를 해야 하는 것

• 미국의 기준 금리와 테이퍼링, 연준
• 중국 정부의 움직임

많은 사람들의 의견을 모아보면 지난 3년의 집값 상승률처럼 앞으로의 3년의 집값의 상승률이 같지 않을 것으로 예상합니다. 그리고 양도세 완화는 확실하게 개편을 해야 한다는 것을 확실한 의견입니다.

따라서 대선 이후에 부동산의 변화는 엄청나게 이뤄지지 않을것으로 예상합니다.

● 흔들리는 부동산 일시적이냐?
하락신호냐?

지금은 집값의 상승폭이 많이 둔화되어서 안정세를 찾기는 했습니다. 그러나 과거의 부동산 경기와 지금을 비교해 봤을 때 얼마나 올랐느냐를 따져보면 장기적으로는 상승해도 해마다 똑같을 폭으로 오르는 것이 아닙니다.
최근에 집값 상승률을 보면 서울 외각 지역들이 상승세가 가장 높고 서울은 이미 진입불가가 될 정도로 집값이 많이 오른 상태입니다.

그런데 지금 이러한 상황에 가장 중요한 문제는 기준 금리의 인상입니다. 기준금리가 오르게 되면 다음의 두가지 문제가 생기게 됩니다.

1. 대출 이자가 상승
2. 부동산 유동성이 생길 것인가?

미국의 기준 금리의 변동에 따라 어떻게 변할 지는 아직 아무도 예측할 수 없지만 미국의 움직임에 따라 우리 나라의 금리도 비슷하게 올릴것으로 예상됩니다.
그런데 3월에는 대선까지 있어서 정말 끝이 안보이는 전쟁을 하고 있는 것 처럼 느껴집니다.

대통령이 바뀌면 뭔가가 좋은쪽으로 달라지지 않을까?

1.올해가 더 힘들 가능성이 높습니다.

공시 가격도 오르고, 시세도 올랐기 때문입니다.
대통령이 바뀐다고 해고 민주당이 같이 따라가기 때문에 아무래도 세법이 그렇게 많이 바뀌지는 않을 것 같습니다.

만약 민주당이 여당이 아니던가, 야당이 국회 자리를 잡는다고 해도 규제가 많이 안풀릴 것으로 보입니다.
풀리게 된다면 종합부동산세 정도로만 풀릴 가능성이 높습니다. 종합부동산세는 실 수요자들에게 있어

서 조금은 억울하 부분이 있기 때문이죠. 보유세와 양도세의 균형이 너무 불균형 이라서 둘중에 하나는 완화되어야 합니다.

2 . 지금의 부동산

부동산의 가격이 지금 떨어진 것이 아닙니다. 잠시 멈춰서 둔화된것입니다. 그래서 우리가 기대하는 파격적인 규제 완화는 없을 것입니다. 과거의 사례를 보더라도 국민 입장에서 규제가 완화된 적은 없습니다. 그렇게 될 수도 없고 기대도 하지 말아야 합니다.

3. 그렇다면 정무가 부동산을 왜 규제했을까요?

부동산 가격기 초과과열되었기 때문입니다. 정책 이념 때문에 부동산을 잡은 것이 아닙니다. 종부세 같은 경우는 정책이념이 들어가 있을 수 도 있지만 절대료 규제는 왠만해서 풀리지 않을 것으로 바라보는게 좋습니다.

4. 그래서 대선 이후 부동산 낙관론은 힘들다.

대선을 치루고 나면 잠깐 반등하는 추세를 보이면서 서 서히 떨어질 수는 있을 것입니다. 그래서 결론적으로 말씀드리면 대선이 지나도 결론적으로 부동산 시장을 그리 변하지 않는다는 말씀을 드리고 싶습니다.
가계부채도 많은 상황이고 금리가 오르는 상황이라서 대출을 풀어주기는 힘들것입니다. 집값이 완전히 침채가 되지 않는 이상을 대출을 풀기는 힘들것으로 보입니다.

집값 폭등한 지방!! 아직 기회가 있는가?

1.어느정도 가능성이 있다고 봅니다.

수도권의 외각지역이 많이 올랐는데 그렇다면 왜 그렇게 오르게 되었을까요? 규제가 너무 많기 때문이죠.
다주택 자들이 취득세를 12%네고 서울에서 많은 집을 소유하기 힘들기 때문에 틈새시장을 찾는 것을 지방으로 택한 것이기 때문입니다. 지방의 투자 심리는 당장 끝날 것으로 보이지 않는것 같습니다.

2.그렇다면 어느 지역에 투자해야 할것인가?

지방은 서울과 다르게 틈새를 공략할 수 있기 때문에 어떻게 해서든지 투자자들은 지방을 공략할 가능성이 많습니다. 서울은 반짝 떠오르는 곳이 크게 없을것으로 예상되기 때문에 지방에 여전히 관심을 가지고 투자를 할 사람들이 계속이어질 것으로 예상됩니다.
지방은 실수요로 보지많고 단타를 하듯이 짧은 기간 오르는 것만 보고 투자하는 것이 좋다는 것이 전분가의 의견입니다.
지방은 처음에 서울사람들이 투자를 위해서 많이 사 두었다가 집값이 오르고 나면 나중에 실 수요자들이 살게 됩니다. 현지 사람들에게는 비싸게 사서 살게 되느 형태라서 안타깝기는 한것이 요즘 현실이네요.

규제의 부작용으로거래량은 줄고, 신고가는 갱신, 매물은 쌓이고...
비정상적이 모습으로 가고 있습니다.

종합부도산세를 왜 올렸을까?

 

1.정부의 방향은 가지고 있으면 팔아라!! 처럼 보인다.

그러나 팔고 싶어도 팔수가 없게 되는 건 바로 양도세와 중과세 때문입니다.
규제지역의 3주택을 가지고 있는 사람이라면

양도세+중과세=75%
지방소득세까지 = 82.5%

만약 10억이라면 8억2천을 세금으로 내라는 것이죠.
그래서 파는 것이 미친행동입니다.
그래서 팔지를 못하기 때문에 매물이 꽉 막혀있는 것입니다.

2. 가장 큰 모순

매도인인 다주택자는 팔지를 못하는 상태
매수인은 비싸서 살수가 없는 상태
작년대비 매매비율이 1/20로 떨어진 상태

2030세대 : 능력이 된다고 생각해서 영끌한 경우
부모님이 능력 : 자녀가 벼락거지 될것 같아 사주는 경우

2030세대는 집을 사지 않아도 되는 시기이지만 집값이 많이 오르게 되면서 무리수를 둔 투자가 문제가 됩니다. 가까운 지인이 집을 사서 많이 오른 경우를 종종 보기 때문에 2030세대들이 서로 집사기에 혈안이 되었던것이죠.

그래서 지금은 리스크 관리 때문에 왠만하면 기다리고 있는 상태입니다.

3.앞으로 더 하락하면 기회가 될 수 있을까?

과거를 다시 한 번 되세겨 볼까요?

1998년 IMF때 당시 분위기
2008년 서브프라임 모기지 당시의 분위기
2012년 당시 분위기

분명 우리는 위기가 기회라도 말하고 있다.
그러나 그때마다 왜 투자를 못했었는가?
정답은 두려움 때문입니다.
위에 있는 세번의 큰 기화를 우리는 알고 있었습니다. 분명 위기가 기회라는 것을 우리는 알고 있지만 막상 닥친 현실속에서는 미래를 알 수 업기 때문에 두려움이 앞서게 되어서 아무것도 할 수 없는 상태가 됩니다. 그래서 시작을 예측하는 불확실성에서 결단을 한다는 것은 매우 어려운 것입니다. 그래서 사실상 위기를 기회로 삼으라고 하는 것은 부동산 시장에서 상당히 어려운 전략입니다.

그래서 주택이 1개 있으신 분들이 집을 팔았다가 무주택으로 있다가 다시 사고 하는 경우가 있는데요. 성공 확률이 매우 낮습니다. 살고 있던 집보다 더 좋은 집으로 들어가는 경우가 거의 없다고 보시면 됩니다.

서민들에게 있어서 가장 현실적인 대안

집이 하나 있는 분들은 그 집은 보험들었다고 생각하시고 10년을 내다보고 있어야 합니다.
1 주택자는 무조건 집을 가지고 있어야 합니다.

상가는 잘못 투자하면 투자의 위험성이 있지만 주택은 내가 잘못 투자를 했다고 할지라도 10년을 내다보면 왠만해서 오르게 되어있습니다. 이 불안감을 이기는데 보통 3년을 버티면서 리스크 관리를 해야 합니다. 이 3년을 버티는 것이 어렵습니다. 계속되는 마음의 소리 때문이죠. 팔아야되나 말아야 되나~~

그러니 2030세대는 삶을 살아가는 지금의 상태도 생각하면서 살아야 하기 때문에 절대로 욕심을 내어서 영끌은 하지 말고 무주택자라면 외각지역이라도 좋으니1채 정도는 갖는 것이 좋습니다. 청약조건이 되는 사람은 제외하고, 그렇지 않지만 청약조건이 모자른 사람은 청약을 아까워하지말고 추첨 물량으로 내집 마련을 해두는 것이 좋을것 같습니다.